[서평] 강남 아파트보다 반지하가 좋다

젊은 나이에 23채의 반지하 빌라를 소유한 것보다 중요한 메시지가 있다. 근로소득이라는 하나의 파이프라인 보다는 현금흐름을 가져올 수 있는 여러 개의 월세 파이프라인을 구축하면 삶이 안정적이라는 것이다. 이는 버크 헤지스의 <파이프라인 우화>에 나오는 쌤과 디프의 얘기를 보며 쉽게 이해할 수 있었다. 요즘 이 파이프라인에 대한 생각이 많은데 크게 공감하며 읽었다. 저자가 6년간 경매를 하며 쌓은 경험과 지식에서 우러나온 얘기들은 말 그대로 뼈가 되고 살이 되었다. 그 전에 읽은 부동산, 경매 관련 책들은 접근이 어려웠다. 그보다 개념이 정리되지 않았는데 <강남 아파트보다 반지하가 좋다>를 읽으면서 경매와 낙찰, 명도까지 이어지는 과정이 한 눈에 들어왔고 이해되었다. 현금흐름표를 보면 자산에 해당되는 항목은 낙찰금, 각종 비용, 대출금, 보증금이라 할 수 있고, 부채에 해당하는 항목은 대출, 금리로 볼 수 있다. 여기서 합계 금액과 월 이자를 각각 계산한 후 수입에서 지출을 빼면 순수익이 나온다. 자산 쪽에서는 (낙찰금 + 각종비용) - (대출금 + 보증금)으로 계산하면 내가 사용한 돈이 나온다. 수익률 계산도 간단하다. 월 순수익 * 12월 / 내가 사용한 돈 * 100%로 계산하면 되는데 이는 또 부재가 있는 경우와 없는 경우에 따라 큰 차이를 보이기도 한다.

저자는 아무도 주목하지 않는 반지하 빌라에 도전했다. 경매에서 낙찰받는 것도 노력과 운이 따라야 한다. 해당 물건에 대해 발품팔아 임장하고 주변 정보를 알아보는 과정이 필요하고 자주 법원에 들러 도전해야 낙찰받는 행운을 얻을 수 있다. 저자 낙찰 받은 후가 진짜 시작이라고 말한다. 왜냐하면 낙찰 후 배당일까지 약 두 달 간 세입자와 명도 등의 협상을 진행해야 하기 때문이다. 여기서 중요한 것은 세입자의 이사가 확실하게 진행되기 전까지는 명도확인서를 주면 안된다는 점이다. 세입자의 변심 등의 이유로 주도권이 상대방에게 넘어가기 때문이다. 케이스는 제각각인데 무조건 이사비를 달라고 요구하면 슬라이딩 방식으로 주 단위로 이사비 지급을 제안하는 것이다. 배당일 이후까지 집을 비우지 않으면 이사비는 없으며 명도확인서를 주지 않는다고 하면 무조건 강제집행으로 가고 이에 발생하는 비용은 배당금에 가압류를 걸겠다고 하면 세입자는 협상에 응할 수밖에 없다. 대화로서 순리대로 풀어가는 것이 제일 좋은데 신중해서 나쁠 건 없다. 명도확인서를 먼저 달라고 할 때도 2팀으로 이뤄 배당일에 마춰 이사 날을 잡아달라고 하고 이삿짐을 싸는 지 해당 부동산을 통해 확인한다. 이사 여부를 확인하고 배당일에 맞춰 법원에서 세입자를 만나면 명도확인서를 전달하고 배당을 같이 받는다. 계약금을 빌려줬다면 그 배당금에서 받으면 된다.

집 수리 노하우도 도움이 된다. 곰팡이를 제거하는 법과 각 지역마다 수리를 도와줄 업체를 알고 있는 것도 여러모로 관리하는 데 수월하다. 반지하는 특성상 지하에 위치에 있어 곰팡이, 누수, 습기 문제가 발생할 수밖에 없고 저자가 알려준 방법을 쓰면 적은 비용으로도 문제를 해결할 수 있다. 월세 받기에도 요령이 있는데 월세일에 문자를 보내고 밀렸을 경우 1~2주일은 여유롭게 기다려준다. 한 달이 밀리면 집을 찾아가 세입자와 대화해서 어떤 문제가 있는 지 들어보고 해결에 대한 확답을 받는다. 이제 연체가 2달이 넘어가면 내용증명을 보내고 월세를 완납이 된 다음에 무효 처리하면 된다. 그리고 임차인이 2회 이상 연체될 경우 임대임은 즉시 본 계약을 해지할 수 있다는 내용이 꼭 상기시켜줘야 뒷탈이 없다. 내용증명을 작성한 후 3부를 인쇄해 우체국으로 가면 된다. 우체국에 한 부 보관하고 한 부는 본인이 소지하며, 한 부를 세입자에게 보내면 된다. 경매에 리스크가 안 따를 수 없고 경험을 해봐야 노하우가 쌓인다. 개인적으로 이 책을 읽으면서 회사라는 하나의 수익을 바라보며 사는 삶보다는 조금이라도 기회와 시간이 주어졌을 때 다른 파이프라인을 만들려는 시도와 도전이 좋게 받아들여졌다. 

일반 직장인들은 반복되는 삶에서 오직 한 달에 한 번 받을 월급을 위해 일한다. 저자처럼 경매라는 방법을 통해 월 순수익을 받을 수 있는 파이프라인이 생겨나면 다른 분야에도 도전할 여유가 생긴다. 저자가 특별한 재능이 있거나 관련 직종에 종사한 사람도 아닌데 시작했다고 한다. 그렇다면 우리 일반인들도 남들이 눈여겨 보지 않는 분야에 도전을 하는 것도 가능하다는 것이다. 불안한 월급쟁이로서의 삶을 살기 보다는 이렇게 현금흐름을 만들어두면 남는 시간과 에너지로 다른 일에 도전할 수 있는 힘을 얻을 수 있으니 매력적인 것 같다. 여러 번 곱씹어볼만한 책이다. 부동산, 경매 관련 책을 읽고 지식을 습득한 후 도전해봐도 좋을 듯 싶다. 많은 실패와 패찰을 하며 경험을 쌓는다면 기회가 하나씩 찾아오게 되지 않을까? 저자의 말에 자극도 받고 힘이 되었다. 과정 하나하나를 알기 쉽게 설명해준 것도 한 몫 했다.